¿Puede mantener su casa en bancarrota en Austin, Texas?

TL;DR:

En muchos casos de bancarrota en Texas, usted puede mantener su casa, pero la respuesta depende de si está al día o atrasado en la hipoteca, cuánto capital tiene y qué capítulo se ajusta a su situación. El Capítulo 7 y el Capítulo 13 tratan las casas de manera muy diferente. La bancarrota no borra automáticamente su gravamen hipotecario, y la ley de propiedad familiar de Texas es poderosa pero no ilimitada en todas las situaciones. Si la ejecución hipotecaria ya ha comenzado, el tiempo se vuelve aún más importante.

Cuando el dinero escasea, el miedo por su casa se siente diferente. La deuda de tarjetas de crédito es estresante. Las facturas médicas son estresantes. Pero el pensamiento de perder el lugar donde su familia duerme, cena y trata de sentirse normal puede hacer que cada decisión se sienta más pesada. La buena noticia es que presentar una bancarrota en Austin no significa automáticamente perder su hogar. En muchos casos, las personas sí lo mantienen. La verdadera respuesta depende de su estado hipotecario, su capital, sus exenciones y si la bancarrota del Capítulo 7 o del Capítulo 13 se ajusta al problema que tiene frente a usted.

Por qué estar al día o atrasado en su hipoteca cambia todo

La primera pregunta no es cuánto vale su casa. La primera pregunta es si usted está al día en la hipoteca. Si está al día y puede mantenerse al día de manera realista, la bancarrota puede ayudar al eliminar otras deudas que están apretando su presupuesto. Si está atrasado, el problema de la casa se convierte en un problema de recuperación, no solo en un problema de deuda. Ahí es donde la elección del capítulo comienza a importar mucho más. El contenido de los competidores en la primera página generalmente menciona exenciones y protección del hogar, pero a menudo da una explicación más delgada de esta división entre estar al día y estar atrasado, aunque eso es lo que impulsa el resultado real para muchos propietarios.

La ley de Texas otorga a los propietarios una fuerte protección contra muchos acreedores con sentencia, pero esa protección no elimina una hipoteca válida, un reclamo de impuestos sobre la propiedad u otro gravamen de propiedad familiar debidamente fijado. El Código de Propiedad de Texas § 41.001 protege específicamente la propiedad familiar de la incautación por reclamos de acreedores, excepto por ciertos gravámenes, incluidos los gravámenes por compra y los impuestos. Así que si usted está atrasado en el préstamo asociado a la casa, la bancarrota puede ayudar, pero no hace que la hipoteca desaparezca.

Impacto de las reglas de propiedad familiar de Texas y el capital

El capital de la vivienda es la diferencia entre lo que vale su casa y lo que aún debe por ella. Si su casa se vendería por $420,000 y el saldo de la hipoteca es de $320,000, usted puede tener alrededor de $100,000 en capital. En la bancarrota, el capital importa porque un fideicomisario en el Capítulo 7 examina si hay un valor no exento que valga la pena administrar. Por eso, dos propietarios con el mismo pago de casa pueden enfrentar riesgos muy diferentes dependiendo de cuánto capital protegido tengan.

La ley de propiedad familiar de Texas es una gran razón por la cual muchos propietarios pueden mantener su casa. Para muchas familias,  las protecciones de propiedad familiar de Texas son el punto de partida para entender lo que los acreedores generalmente pueden y no pueden alcanzar. Si usted está comparando cómo esa protección de la ley estatal se ajusta a un caso de bancarrota, la protección con la ley de propiedad familiar de Texas es naturalmente parte de la misma conversación. Sin embargo, una fuerte exención de propiedad familiar no responde todas las preguntas por sí sola. La ley federal de bancarrota tiene sus propias reglas de exención y problemas de tiempo, incluidos límites que pueden importar en algunas propiedades familiares adquiridas recientemente.

Capítulo 7 vs. Capítulo 13: ¿Cuál ofrece más protección para su hogar?

La bancarrota del Capítulo 7 y la bancarrota del Capítulo 13 resuelven problemas diferentes.

El Capítulo 7 es un capítulo de liquidación sin plan de pago. El Capítulo 13 es un capítulo de pago para personas con ingresos regulares, y permite a los deudores mantener propiedades mientras pagan deudas a lo largo del tiempo, generalmente de tres a cinco años. Cuando el problema es su hogar, esa diferencia importa más que casi cualquier otra cosa.

Lo que el Capítulo 7 suele hacer si usted está al día en la hipoteca

Si usted está al día en la hipoteca, puede mantenerse al día y su capital está protegido, El Capítulo 7 puede permitirle mantener la casa mientras descarga otras deudas no aseguradas. Pero este no borra el gravamen hipotecario. Una descarga alivia la responsabilidad personal sobre la deuda descargada, sin embargo, los gravámenes válidos generalmente pasan por la bancarrota sin verse afectados. En términos simples, eso significa que el prestamista aún puede ejecutar la hipoteca más tarde si la hipoteca entra en incumplimiento. Si sus preguntas más adelante cambian de mantener la casa a venderla después de que el caso haya terminado, saber si puede vender su casa después de presentar el Capítulo 7 en Texas es la siguiente pieza de ese rompecabezas.

Lo que el Capítulo 13 hace si necesita tiempo para ponerse al día

Si usted está atrasado y quiere mantener la casa, el Capítulo 13 es a menudo la herramienta más fuerte. Los tribunales de EE. UU. explican que este capítulo permite a un deudor mantener propiedades y pagar deudas a lo largo del tiempo, y señala específicamente que presentar bajo el Capítulo 13 puede detener los procedimientos de ejecución hipotecaria y permitir que los pagos hipotecarios atrasados se regularicen con el tiempo, siempre que los pagos hipotecarios en curso también se realicen a tiempo. El Código de Bancarrota también permite un plan para regularizar un incumplimiento dentro de un tiempo razonable, mantener los pagos mientras el caso está pendiente y regularizar un incumplimiento de residencia principal hasta que la casa se venda en una ejecución hipotecaria bajo la ley aplicable.

Si usted está tratando de elegir entre los dos capítulos, este es generalmente el punto donde una revisión del caso vale la pena. Si su principal problema es la deuda no asegurada y la casa está al día, el Capítulo 7 puede ser suficiente. Si su principal problema son los atrasos hipotecarios y la casa está en riesgo, el Capítulo 13 puede darle el espacio para ponerse al día y seguir adelante.

Si usted desea una revisión específica de Texas sobre si el Capítulo 7 o el Capítulo 13 se ajusta a su estado hipotecario y presupuesto, este es el momento adecuado para obtener claridad antes de presentar.

¿Qué sucede si la ejecución hipotecaria ya ha comenzado en Austin, TX?

Si la ejecución hipotecaria ya ha comenzado, la bancarrota aún puede importar, pero el tiempo se vuelve mucho más importante. Presentar una petición de bancarrota activa la suspensión automática, que detiene muchas acciones de cobro y actúa para detener los esfuerzos de hacer cumplir gravámenes o tomar propiedades de la herencia. Eso puede crear un respiro. Pero no es una protección permanente por sí sola, y los acreedores pueden pedir al tribunal que les otorgue alivio de la suspensión en las circunstancias adecuadas.

Para los propietarios que desean mantener la casa, el Capítulo 13 a menudo ofrece el camino más práctico porque el Código permite que un incumplimiento de residencia principal se regularice hasta que la residencia se venda en una ejecución hipotecaria realizada bajo la ley no relacionada con la bancarrota aplicable. Si la venta de ejecución hipotecaria ya ha ocurrido, el análisis cambia rápidamente. Si la venta aún no ha ocurrido, usted puede tener una ventana real para actuar.

Qué llevar a una revisión con un abogado si desea conservar la casa

Una revisión útil es más fácil cuando usted trae los documentos y detalles que responden a la verdadera pregunta: si la bancarrota puede ayudarlo de manera realista a mantener su hogar.

• Su último estado de cuenta hipotecario
   Esto muestra el pago actual, el saldo del préstamo y si la cuenta ya está vencida.
• Cualquier aviso de incumplimiento, aceleración o ejecución hipotecaria
   Estos ayudan a mostrar cuán grave es el problema hipotecario y cuán rápido puede necesitar actuar.
• Una estimación razonable del valor actual de su hogar
   Una tasación reciente, valor fiscal, CMA o estimación de mercado ayuda con el análisis del capital.
• Estados de cuenta de cualquier segunda hipoteca, HELOC o préstamo de capital de vivienda
   Más de un gravamen sobre la propiedad puede cambiar la estrategia.
• Información reciente sobre impuestos a la propiedad y seguro de propietarios
   Estos costos importan al decidir si mantener la casa es financieramente realista.
• Prueba de ingresos del hogar y un presupuesto mensual básico
   Un abogado necesita ver si puede mantenerse al día, ponerse al día o apoyar un plan de pago.
• Una breve explicación de lo que causó el problema
   Ayuda saber si esto fue un contratiempo temporal o un problema de asequibilidad a largo plazo.
• Cualquier pregunta importante sobre la asequibilidad en el futuro
   A veces el problema no es solo salvar la casa hoy. Es si mantener esta casa aún tiene sentido mañana.

Obtenga una revisión específica de Texas de sus opciones de bancarrota

Si usted está tratando de mantener su casa y no está seguro de qué capítulo tiene sentido, hablemos de ello claramente. En Austin Bankruptcy Lawyers podemos revisar su estado hipotecario, capital, cronograma de ejecución hipotecaria y presupuesto para ver si la bancarrota parece una solución real en su situación. Programe una consulta gratuita y obtenga una revisión específica de Texas de los factores que más importan antes de decidir qué hacer a continuación.